Unser langjähriger Partner rund ums Bausparen und Baufinanzieren, die Bausparkasse Wüstenrot, gibt mit dem „Finanzierungsratgeber“ in 4 Teilen Tipps zum Kauf einer Immobilie, zum Hausbau, der Modernisierung und zur Anschlussfinanzierung. In unserem Blogbeitrag präsentieren wir Ihnen Teil 2 der Ratgeber-Serie mit wichtigen Tipps zum Bau einer Immobilie und zu einem soliden Finanzierungskonzept.
Vor dem Bau einer Immobilie müssen alle Bausteine zu einem soliden Finanzierungsplan zusammengesetzt werden: Was kostet das Grundstück und wie viel das Haus? Welche Punkte gilt es beim Baudarlehen zu beachten und gibt es eventuell Fördermittel?
Wer ein Haus neu baut, kann es ganz nach seinen eigenen Wünschen gestalten: ein großzügiges Bad, eine offene Küche? Bei der Raumaufteilung haben Bauherr und Architekt freie Hand – ein wesentlicher Unterschied zur Bestandsimmobilie. Ein weiterer ist die Finanzierung: Bauplatz und Haus werden beim Neubau oft separat gekauft und bezahlt. Und: Wer seinen Neubau mit einem Darlehen finanziert, sollte sich vorab über die verschiedenen Möglichkeiten und Alternativen informieren.
Grundstückskauf
Wer ein Haus bauen möchte, braucht ein Grundstück. Je nach Region fallen die Kosten für Bauland sehr unterschiedlich aus. Im Schnitt kostet in Deutschland der Quadratmeter Bauland heute rund 150 Euro/m2. Wobei die Preise regional sehr unterschiedlich sind.1 In Bayern liegt der Durchschnittspreis bei über 240 Euro/m2, in Thüringen bei nur 41 Euro/m2. In der Bodenrichtwertkarte beim Bauamt der Kommune können Sie sich einen groben Überblick über die Preise vor Ort verschaffen. Auch durch den regelmäßigen Vergleich der Angebote in Zeitungen oder im Internet erhalten Sie mit der Zeit einen Überblick. Zum Kaufpreis addieren sich die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und gegebenenfalls die Maklergebühr. Außerdem kommen eventuell noch Kosten für ein Baugrundgutachten, eine Bodenanalyse oder die Bauvoranfrage hinzu. Setzen Sie sich für den Grundstückskauf ein Limit. Denn klar ist: Je mehr von Ihrem Gesamtbudget für das Grundstück aufgebracht werden muss, desto weniger bleibt für das Haus.
Darlehen und Kaufvertrag
Nun geht’s an die Finanzierungsplanung. Wichtig: Vor dem Gang zum Notar muss für den Darlehensvertrag alles vorbereitet sein. Prüfen Sie Ihr Eigenkapital, und holen Sie sich für die verbleibende Summe eine verbindliche Finanzierungszusage ein. Unterschreiben sollten Sie aber erst nach dem Notartermin. So gehen Sie auf Nummer sicher, falls es dort noch zu Unstimmigkeiten kommt. Wer mit einem Bauträger plant, kauft Grundstück und Haus ohnehin im Gesamtpaket. Aber auch in allen anderen Fällen gibt es die besten Konditionen, wenn Grundstück und Haus zusammen über eine Bank finanziert werden. Wenn eine Finanzierung für das Vorhaben steht, ist es übrigens ratsam, das Projekt Hausbau zügig anzugehen. Sprich, nach dem Grundstückskauf auch möglichst zeitnah zu bauen.
Auszahlung des Baudarlehens
Baudarlehen sind zweckgebunden, das heißt, sie müssen für den Bau oder Kauf einer Immobilie verwendet werden. Bei einem Neubauvorhaben wird die Finanzierungssumme nicht auf einmal zur Verfügung gestellt. Sie wird, entsprechend dem Baufortschritt, nach und nach ausgezahlt – in welchen Teilschritten, sehen Sie in der Tabelle links. Bevor die Teilbeträge fließen, müssen die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder vom Architekten nachgewiesen werden. Um Bereitstellungszinsen zu umgehen, sollte der Bauherr die entsprechende Darlehenssumme dann zügig abrufen.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Wenn Sie Ihr Darlehen nicht wie geplant abrufen können, müssen Sie Zinsen bezahlen. Denn Bereitstellungszinsen fallen auf den Teil der Darlehenssumme an, der noch nicht in Anspruch genommen wurde. Sie sind eine Kompensation für das Kreditinstitut: Es hält das Geld bereit und kann nicht damit wirtschaften. Bereitstellungszinsen können auch anfallen, wenn sich die Kaufverhandlungen verzögern. Und wenn Sie die erste Rate aus Ihrem Eigenkapital bezahlen, brauchen Sie den ersten Teilbetrag des Darlehens vielleicht erst nach ein paar Monaten. Vereinbaren Sie also eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit – im Idealfall zwölf Monate.
Laufzeit berücksichtigen
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Laufzeit Ihres Darlehens. Das ist die Zeit, in der die Zinsen festgeschrieben sind. Bei den derzeit noch günstigen Zinsen sollten Sie die Laufzeit Ihres Darlehens möglichst lang wählen.
An Sondertilgungen denken
Angenommen, Sie erhalten einen größeren Geldbetrag, durch eine Erbschaft oder eine Abfindung beispielsweise. Damit könnten Sie auf einen Schlag einen großen Teil Ihres Darlehens zurückzahlen – theoretisch. In der Praxis funktioniert das nur bedingt. Einmalzahlungen sind nämlich nur dann unkompliziert möglich, wenn eine entsprechende Sondertilgungsoption vereinbart wurde. Wenn nicht, fallen in der Regel Gebühren oder Zinsaufschläge an. Bei manchen Darlehen gibt es die Option auf Sondertilgungen bis zu einer gewissen Höhe ohne Extrakosten – ideal, wenn Sie regelmäßig Einmalzahlungen oder Boni erhalten. Auch Bauspardarlehen bieten hier übrigens einen entscheidenden Vorteil: Sondertilgungen sind dort jederzeit in beliebiger Höhe möglich.
(Quelle: Wüstenrot Magazin 2/2017)
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1 Kosten für baureifes Land, statistisches Bundesamt (Destatis), 2017